Die Wohnlücke – Wohnbau zwischen gesellschaftlicher Realität und unternehmerischen Chancen

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Wie kompakte, flexible Wohnformen auf den demografischen Wandel antworten und neue Investitionsperspektiven eröffnen: Impulse für eine neue Wohnlogik.

Der demographische Wandel verändert das Gefüge unserer Gesellschaft und stellt dadurch neue Ansprüche an unsere Städte, Gebäude und unser Zuhause. Er ist in dieser Ausprägung und den daraus folgenden Konsequenzen noch unbekannt, erzeugt Dissonanzen, Konflikte und Reibungen – und lässt ihn als disruptive Kraft erscheinen, die gesellschaftspolitisch und wirtschaftlich stark herausfordert. Gleichzeitig bietet er die Chance, unsere Lebensräume bewusster, vielfältiger und anpassungsfähiger zu gestalten – im Einklang mit einer sich wandelnden Gesellschaft.

Diagramm: Jährlicher Zuwachs an Ein- bis Zweizimmerwohnungen und Einpersonenhaushalten (basierend auf Bundesamt für Statistik 2024)

Veränderte Haushaltsstrukturen

Die Schweiz wie auch viele andere Teile Europas stehen vor der wachsenden Herausforderung bauliche Antworten auf diesen Wandel, hin zu einer älteren und in Einpersonenhaushalten fragmentierte Gesellschaft zu finden. Das Bundesamt für Statistik (BfS) belegt, dass heute 37% aller Schweizer Haushalte aus einer Person bestehen, was 17% der ständigen Wohnbevölkerung entspricht. Etwa die Hälfte (52%) des Bevölkerungswachstum von 2013 bis 2023 geht zudem auf Einpersonenhaushalte zurück[i].

Es sind jedoch nicht nur junge, mobile Menschen, die diesen Haushaltstypen ausmachen. Etwa 40% aller Seniorenhaushalte besteht aus nur einer Person[ii]. Dieser augenscheinlich simple und homogene Haushaltstyp beherbergt also tatsächlich ein breites demographisches Spektrum, mit ebenso vielfältigen Bedürfnissen. Die Gründe hierfür sind ähnlich wie in anderen Industrienationen: Der wachsende Wohlstand der Schweiz hat das Allein-Leben wirtschaftlich ermöglicht, und die zunehmende Individualisierung der Gesellschaft dieses Lebensmodell zugleich attraktiver und gesellschaftlich akzeptierter gemacht. Während dies besonders der Unabhängigkeit und Mobilität junger, kinderloser Menschen entgegenkommt, wächst zugleich die Zahl vitaler, jedoch alleinlebender oder verwitweter Seniorinnen und Senioren[iii].

Trotz Entfernung vom tradierten Modell der Kernfamilie sollte dieser Lebensentwurf nicht per se als Diskrepanz abgetan werden. Er stützt die Bewegung durch die Stadt, Region und die verschiedenen Lebensphasen durch ein entsprechendes Mass an Mobilität und Flexibilität. Zum Beispiel bei Ortswechseln, beim Zusammen- und Auseinanderziehen oder bei der bedarfsgerechten Anpassung von Wohnsituationen im Alter. Gleichzeitig stellt dieses Lebensmodell das Miteinander vor neue Herausforderungen: Der Rückgang sozialer Bindungen innerhalb von Haushalten kann Isolation begünstigen und den positiven Charakter von Individualisierung in Einsamkeit verkehren.

Entsprechend bleibt auch für Einpersonenhaushalte die Wichtigkeit von Nachbarschaft und Gemeinschaft bestehen, jedoch sehen wir uns der Aufgabe gegenüber beides in Einklang zu bringen. Tradierte Wohnformen haben andere Voraussetzungen: Die gesellschaftlich und wirtschaftlich dominierende Kernfamilie lebte meist über viele Jahre hinweg am selben Ort – oft im eigenen Haus, welches als Lebensmittelpunkt diente. Mitunter wuchsen dort mehrere Kinder auf und zogen irgendwann aus, während die Eltern bis ins hohe Alter dort wohnen bleiben konnten. Dieses dauerhafte Wohnmodell förderte eine starke Verwurzelung im lokalen Umfeld und begünstigte nachhaltige nachbarschaftliche Beziehungen, da viele Menschen ebenso langfristig in dieser Umgebung lebten.

Ungeachtet der Wohnform ist Nachbarschaft dabei eine wichtige Quelle der Lebensqualität und gesellschaftlicher Resilienz – also Widerstandskraft. Soziale Beziehungen im direkten Wohnumfeld können Isolation und Vereinsamung entgegenwirken, sie bieten Hilfe im Alltag, fördern informellen Austausch von Wissen oder Ressourcen und stiften ein Gefühl von Sicherheit und Zugehörigkeit. Sie gewinnen besonders dann an Bedeutung, wenn familiäre Netzwerke fehlen oder räumlich weit verstreut sind – etwa bei älteren Menschen oder mobilen Berufstätigen.

Die Wohnlücke: Diskrepanz zwischen Haushalten und Wohnraum

Aufgaben, die sich aus dem Wandel hin zu mehr Einpersonenhaushalten ergeben, wie z.B. die Stärkung etablierter oder Förderung neuer Gemeinschaftskonzepte, prallen aktuell auf eine Diskrepanz mit der baulichen Umwelt: Obwohl zwischen 2013 und 2023 die Zahl der Einpersonenhaushalte um ca. 274 Tsd. wuchs, entstanden in diesem Zeitraum lediglich 21 Tsd. Einzimmer- und nur 101 Tsd. Zweizimmerwohnungen (siehe Diagramm)[iv].

Der wachsenden Zahl an Einpersonenhaushalten stehen also immer noch viele größere bestehende und neu entwickelte Wohnungen mit mehreren Zimmern gegenüber. Das bedeutet für Individuen einerseits eine höhere finanzielle und organisatorische Last zum Unterhalt der Wohnung und ihrer größeren Fläche, die mitunter nicht wesentlich die Lebensqualität erhöht, gleichzeitig aber dem Wohnungsmarkt entzogen und damit Familienhaushalten nicht mehr zur Verfügung steht. Andererseits sind wir als Gesellschaft in der Schuld, die begrenzte Ressource Raum nicht nur fair sondern auch sorgsam unter uns zu teilen – denn jeder Quadratmeter überbaute Fläche steht nicht mehr als Grünfläche zur Verfügung, die CO² und Wasser aufnehmen und somit das lebensnotwendige System unserer Erde stützen kann. Weiterhin beruhen diese Wohnformen auf bestehenden Nachbarschaftsmodellen, die für tradierte Haushaltsmodelle sehr wichtig sind, aber wertvolle Chancen auf eine gezielte Anpassung an die Bedürfnisse von Einpersonenhaushalten verspielen.

Kompakte, anpassungsfähige und resiliente Wohnformen für Individuen

Als suffizient, also im erfüllenden Sinne ausreichend für Einpersonenhaushalte kann grundsätzlich das Wohnen in kompakten und zugleich funktional, räumlich wirkkräftigen Einzimmer-Apartments gesehen werden. Aggregiert in Co-Living Modellen verbinden sie zudem die Stärken einer hohen Selbstbestimmtheit mit sozialem Austausch. Durch diese Dualität sind sie in der Lage auf den hohen Bedarf an Mobilität – im Kontext der Stadt, aber auch zwischen unterschiedlichen Lebensphasen – zu reagieren und gleichzeitig ein sozial eingebundenes Zuhause zu bieten. Dabei geht es nicht allein um Flächenoptimierung, sondern um eine Neuverhandlung des Verhältnisses zwischen Individualität und Gemeinschaft.

Konzepte dieser Art bewegen sich im Spektrum Co-Housing und Co-Living, Cluster-Apartments oder Micro-Apartments und stehen exemplarisch für einen Wohntypus, der auf unterschiedlichen Massstabsebenen gemeinschaftliches Leben mit individuell nutzbaren Rückzugsräumen verbindet. Kompakte und voll ausgestattete Einzimmerwohnungen in Regelgeschossen werden dabei um verschiedene Gemeinschaftsflächen, wie z.B. Wohnzimmer, Küchen und Co-Working-Spaces im Innen- oder Gärten im Aussenbereich ergänzt. Als geteilte Miet- bzw. Investitionsfläche werden initiale und laufende Kosten auf eine breite Nutzerschaft übertragen, wodurch eine höhere Ausstattung und Qualität als für Einzelhaushalte angeboten werden kann. Diese Räume sind als Instrument für die Hausgemeinschaft so wirkungsvoll, weil sie über die tägliche, gemeinschaftliche Benutzung Vertrautheit aufbauen und damit Interaktion und Unterstützung – auch über Generationen hinweg - fördern können. Gerade in zunehmend komplexen, fragmentierten Lebensphasen und -konzepten funktionieren solche Räume als sicherer Hafen: Sie können soziale Nähe und Alltagshilfen ermöglichen, unabhängig von familiären Strukturen oder langfristiger Sesshaftigkeit.

Die flexible Immobilie als Schlüsselfaktor

Hinsichtlich der Kompaktheit ist Flexibilität als wichtiger Schlüsselfaktor zu berücksichtigen. Je kompakter die private Wohneinheit, desto entscheidender ist es, dass die Fläche multifunktional genutzt werden kann. Flexible Grundrisse, mobile Trennelemente oder vertikale Raumelemente ermöglichen eine hohe Anpassungsfähigkeit an unterschiedliche Lebensphasen und Bedürfnisse und machen selbst kleinste Wohnformen langfristig lebenswert.

Flexibilität muss deshalb auch für die Entwickler und Kapitalgeber solcher Wohnformen in den Fokus rücken. Während sich Präferenzen, Lebenssituationen und gesellschaftliche Strukturen immer schneller wandeln, bleiben Immobilien langfristige Anlagen, die über Jahrzehnte das Bild und die Funktion unserer Städte prägen. Ein Gebäude wird dann resilient, wenn es sich weiterentwickeln kann, also in seiner Nutzung flexibel ist und sich an veränderte Anforderungen anpassen lässt. In erster Linie verlängert dies signifikant ihre Lebenszyklen und spart dadurch Ressourcen. Wirtschaftlich ermöglicht es ausserdem längere Amortisationsphasen, was ein Anreiz für die Investition in komplexere, qualitativ hochwertige Entwicklungen zu gesellschaftspolitisch vertretbaren aber für Kapitalgeber immer noch attraktiven Mieten darstellt.

Auch der gegenläufige Fall, etwa eine Rückkehr zu Mehrpersonenhaushalten – sei es durch hypothetisch mehr generationsübergreifendes Wohnen, partnerschaftliche Konstellationen oder ökonomische Zwänge – stellt dabei kein unüberwindbares Hindernis dar, sondern unterstreicht lediglich die Notwendigkeit von wandelbaren Konzepten. Nicht die eine „richtige“ Wohnform ist gefragt, sondern ein flexibles System, das Vielfalt zulässt und soziale Nähe ermöglicht, ohne Enge zu erzeugen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der gesellschaftliche Wandel neue kooperative Wohnlösungen erfordert. Diese entstehen am besten, wenn die Interessen von Gesellschaft und Immobilien- bzw. Bauindustrie gemeinsam auf eine nachhaltige Zukunft ausgerichtet werden – unterstützt und befördert durch attraktive Entwicklungs- und Investitionsanreize.

Ein solches Bauen in Co-Evolution zur Gesellschaft bedeutet, neu auszuhandelnde Flächenallokation für alle Beteiligten zu einem spannenden, erstrebenswerten und schließlich gewinnbringenden Transformations-Prozess zu machen. 

Der Verzicht auf übermäßige Fläche darf nicht als Verlust verstanden werden, sondern als Gewinn an Qualität, Gemeinschaft und Nachhaltigkeit. Wenn Nutzer, Industrie und Wohnungsmarkt diesen Verzicht nicht als Einschränkung, sondern als Chance begreifen – und ihm mit gestalterischer Würde begegnen – kann ein echter Wandel gelingen. Es geht um eine neue Wertschätzung von Wohnraum: für das Wenige, das genügt, und für das Gemeinsame, das trägt.

Der demografische Wandel verlangt nicht nur nach Anpassung, sondern auch nach Neugestaltung. Wohnformen, die auf Flexibilität, Gemeinschaft und Qualität setzen, sind keine Nischenlösungen, sondern Antworten auf die zentralen Fragen unserer Zeit. Der Verzicht auf das Zuviel ist dabei kein Rückschritt – sondern ein Fortschritt in Richtung einer Gesellschaft, die sich über Sinn, Nähe und Nachhaltigkeit definiert.

Literatur

ⁱ Bundesamt für Statistik (BFS). (2024). https://www.bfs.admin.ch/bfs/de/home/statistiken/bevoelkerung/familien/haushalte.assetdetail.32408797.html

ⁱⁱ Bundesamt für Statistik (BFS). (2023). https://www.profamilia.ch/images/Downloads/PublikationenSchweiz/P-Deutsch/SeniorInnen in Stadten.pdf

ⁱⁱⁱ Bundesamt für Statistik (BFS). (2025). https://www.bfs.admin.ch/bfs/de/home/statistiken/querschnittsthemen/wohlfahrtsmessung/indikatoren/haushaltsstruktur.html

^iv Bundesamt für Statistik (BFS). (2025).
https://www.bfs.admin.ch/bfs/rm/home/statisticas/catalogs-bancas-datas.assetdetail.35965057.html